社科院樓市三期調整疊加具有必然性和合理性

2019-06-07 17:56:26 来源: 桂林信息港

  社科院:楼市三期调整叠加 具有必然性和合理性

  本轮调整是住房市场自发调整,是前期过度高涨后的周期性衰退和调整,具有必然性和合理性,调整总体上比较温和,风险可控,无论对房地产、宏观经济,还是社会民生都具有一定积极意义。 □中国社会科学院城市与竞争力研究中心倪鹏飞

  住房市場從2014年一季度開始便進入調整狀態,三季度更是進入全面調整階段。筆者認為,本次調整是住房市場三期調整的重合,也決定中國住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。

  住房市场全面调整

  自2014年前两个月开始,城镇商品住房销售额开始下降,并快于销售面积的下降,这意味着新建商品住房价格开始总体下降。这次调整与此前相比,一次性由正转负,规模缓步下行,程度逐步加深,范围逐步扩大。这是在新的宏观背景下,在住房市场发展关键阶段,各方主体通过市场相互博弈而进行的一次自发调整。

  从本次调整宏观背景看,此轮住房市场调整与2008年、2011年及其以前几次调整有许多不同。

  ,中国经济步入“新常态”。在经历30多年10%左右的高速度后,中国经济开始进入增长平稳,经济结构优化,经济驱动力转换的新常态。宏观经济与住房发展的关系或将发生变化。

  第二,保障房建设取得实质性进展。年城镇保障性住房达1400万套;2014年月,全国城镇保障性安居工程已开工720万套,基本建成470万套。到2014年9月底,已累计解决4000多万户(1.2亿人)城镇家庭的住房困难。

  第三,改革全面深化与治理经济理念转变。党的十八大和十八届三中全会后,全面深化改革获得实质性快速推进,治理经济的理念转向充分发挥市场的决定作用,政府宏观调控转为区间调控和定向调控。

  第四,国际经济与住房形势有了新的变化。年,全球经济继续放缓,但经济增速不再下降。与之前年份相比,年的全球住房市场已经反弹至新的高峰。2013年,“莱坊”(Knight Frank)全球住房价格指数的年度增长率达到8.4%,不但远高于2012年4.6%的增长率,也是1995年以来的值。进入2014年,住房市场的增速仍然较高,季度同比增长率达到7.1%,第二季度下降为5.2%,仍处于较高水平。年的中国住房市场已经与全球房地产市场紧密联系,并且已与海外局部地区住房高端市场形成竞争格局,海外置业的高速增长分流了国内高端住房市场需求,也抑制了房地产企业的住房建设投资。

  三期调整叠加

  本次调整是住房市场三期调整的重合,也决定住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。

  ,这是一个长期走势的调整(长周期衰退)。按照国际经验,2013年将成为中国住房由规模扩张向质量提升的转折期。

  需求终决定于人口结构。一是看劳动适龄人口,2010年岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值,2013年这个比例下降到72.8%,65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。二是看婚龄人口,上世纪70年代初和80年代中后期的人口高峰,带来了房地产“刚需”的增加。我国岁年龄的人数在2015年后将出现明显下行趋势。我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对逐年下滑至2020年的800万对,年均增速为-7%。三是看城镇人口。城镇新增人口在2010年达到2500万的峰值后,也开始明显下降。四是看住房存量。城镇居民住房2013年人均达到33平方米,尽管城镇居民人均可支配收入仍将快速增长,进而导致住房需求将继续增长,但告别短缺时代的住房需求收入弹性将明显下降。

  年劳动力人口、城镇人口、婚龄人口以及住房存量的变化

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