上海环球金融中心正式完成散卖首单售价低于展望

2020-02-29 08:45:55 来源: 桂林信息港

上海环球金融中心正式完成散卖首单 售价低于预期

日本知名开发商森大厦一贯奉行的 只租不售 的传统近日终被打破。其在上海浦东建设的地标级写字楼环球金融中心(专题阅读)已正式进行散卖,第一笔成交的合作对象即是汤臣团体。据了解,汤臣集团已以2.67亿人民币收购了环球金融中心72楼一个楼面,拟用作上海办事处。

售价水平仍低于预期

汤臣团体近日公告显示,其收购的大厦第72楼层办公物业,建筑面积约3221.87平方米。依照总价2.67亿元人民币的水平粗略计算,收购单价已近8.3万元/平方米,并不像去年11月至今市面上谣传的 环球金融中心将以6万-7万元/平方米的售价,出售部份高区楼层 。

市场上相同的案例非常少。像环球金融中心这样的超甲级写字楼,一般都是以整体收购的情势出售,市场上散卖的案例非常少,因而价格很难有可比性。 某市场人士评价称, 但之前6万-7万元/平方米的定价实在过于保守。按区域均价和大楼本身的价值,远不止这个数。 比较目前沪上散售的甲级写字楼项目SOHO东海广场,其作为烂尾楼改造项目,平均售价也已到达了6.5万元/平方米,而环球金融中心,不管从硬件到软件抑或是地理位置和城市标签的价值来看,远不止6万-7万元/平方米。

值得注意的是,目前8万多的单价也并不算太高,作为上海最高的标志性建筑,高区楼层租价在12-15元/平方米/天不等,并早已问鼎全部小陆家嘴板块,其售价也应该封顶上海全部办公楼市场。 某媒体分析人员表示,虽然周边没有类似商业地产出售的案例可以参照,但是根据周边住宅市场的均价推算,环球金融中心高区售价至少应在10万元/平方米左右。

相干负责人潘蓓向商报回应,6万-7万元/平方米的售价的确仅是市场猜想。不过,对目前8.3万元/平方米的价格水平,在该大厦目前洽谈的其他出售楼层价格中算高还是低,潘蓓并不予表态,称不方便泄漏。而对现阶段具体定价策略、潜伏客户及其定价承受力、具体出售楼层、出售比例等,潘蓓则以牵涉商业机密为由谢绝回应。

出售资产实为套现?

入市两年后,环球金融中心突然决定散售,这让不少人感到疑惑。在众多商业地产开发企业加大在上海持有物业比重的背景下,环球金融中心反其道而行之,开发商套现行为已成不争的事实。市场揣测,此番散卖的缘由,或许是森大厦对现金流的需求高企。

环球金融中心每一年的财务成本要8亿元以上,持有如此大体量和高标准的甲级写字楼的债务压力可想而知。 据了解,早在项目建设早期就有分析人士对项目进行核算与评估。环球金融中心面积约为金茂大厦的2倍,按当年5%的年贷款利息算,每年的财务成本达人民币4亿元,加上运营本钱和人工成本,每一年的成本在8亿元人民币以上。即使不考虑竞争的加重,参照金茂大厦的出租水平,环球金融中心的年收入最多达到8.45亿元人民币。环球金融中心2008年底建成并投入运营,有不到40年的经营时间,要在40年中还清当初欠下的700亿日元投资贷款,每一年还本的人民币就要1.5亿元。

如果日本本国经济出现问题,森大厦集团在日本本国项目遭受创伤,那么资金链将一碰即破。 中房信分析师薛建雄认为,森大厦集团散卖环球金融中心,套现海外资产,也许也是为了缓解眼下日本经济不断下滑的压力。

出于市场需求的斟酌决定散售 这是森大厦方面给出的理由。潘蓓在采访中强调说,从2008年底环球金融中心正式运营以来,就有不少客户表示出了强烈的求购愿望,这些客户其实不局限于大楼本身的租户,也有来自全球范围内的一些高端企业。

在目前陆家嘴板块写字楼市场,无论从租金还是入驻率来看,都在朝着好的方向发展的时候,森大厦集团突然决定减少持有比例,就市场环境而言缺少说服力。很多专家认为,上海环球金融中心作为陆家嘴写字楼群的地标型建筑,如此鲜明的标签,如此稀缺的物业,选择出售,无论出售比例多少,对持有者来说都比较惋惜。

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陆家嘴写字楼最高成交单价

虽然诸多等级不同的写字楼的价格难有可比性,但不容否认的是,仅从数字意义上看,环球金融中心此次成交的8.3万元/平方米价格,已是近一两年来陆家嘴地区写字楼的 最高单价 。

在此之前,在有实质成交的大宗交易中,近一年陆家嘴写字楼最高单价的一笔收购,由恒生银行的关联交易 制造 。去年6月份,恒生银行以5.1亿元人民币,从汇丰银行手中购入原汇丰大厦约7000平方米的物业,连同该物业的冠名权和标识权。粗略计算,该笔交易的成交楼面单价已达7.28万元。另外,去年下半年,中银大厦成交的3个整层,单价6.5万元/平方米,而中国保险大厦也同样有3个层面整体转让成功,单价在5.8万元/平方米左右。而今年1月初,浦东建设购入中融碧玉蓝天大厦第14层作为 新总部物业 ,其建筑面积约1983.5平方米,成交均价约6.55万元/平方米。

当然,当地二手写字楼也有很多叫卖,其中叫价最高确当数去年有人兜售花旗银行大厦和东亚银行大厦整层物业,报价分别高达12万元/平方米和9万元/平方米。据称,虽然看盘者接二连三,但还没有有人明确接盘。

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